不動産マネジメント業
MANAGEMENT

不動産ポートフォリオの最適化を図ります

ポートフォリオとは様々な異なる種類の資産へ分散投資することや、そのような異なる資産の種類や構成比率の組み合わせ、といった意味です。
不動産といっても様々です。ニーズの違いはどこにあるか、実住か投資に向いているかどうか、それぞれの特徴を当社が顧客のライフスタイル、目的に応じて適切なアドバイスを行っております。

最終的にキャッシュが入ってくる仕組みを作ること!

そのためには出来るだけ早く不動産投資を始める事が理想です。
しかし高額な不動産を運用するには不安も付きまといます。
資産状況、リスク許容度–、資産目的に基づいた入退出時に発生する支出を限りなくゼロに抑える資産形成をご提案。
また3つのホショウ「保証・保障・補償」が付帯したサービスと共にご提案致します。
さまざまなニーズにお応えし、不安を解消出来るように、購入から運用、管理、売却までを当社一貫行っており、お客様の不動産を徹底管理致しますのでご安心ください。

不動産の種類

物件の種類は大きく分けて以下のようになります。

区分所有

  • 新築ワンルームマンション…首都圏を中心に販売
  • 中古ワンルームマンション…首都圏を中心に販売
    積極的に販売
  • ファミリータイプマンション…一都三県を中心に販売
    積極的に販売
  • 借地権付き…首都圏を中心に販売

土地付き建物

  • 一戸建て住宅…一都三県を中心に販売
  • アパート一棟…東京都、神奈川県を中心に販売
  • マンションー棟…東京都、神奈川県を中心に販売
  • オフィスビル…
  • 店舗ビル…
  • 倉庫…
  • 借地権付き…

                            
区分物件 一棟物件 その他


マンション
(ワンルーム
ファミリータイプ)
マンション戸建賃貸
アパート 賃貸併用社宅
寮・社宅 シェアハウス


事務所ビル駐車場
店舗倉庫・工場事業用土地
コンドミニアム ホテル 医療福祉施設

※コンドミニアム…リゾート地などの家具付き長期滞在型ホテル。太字は代表的な収益物件

不動産投資物件購入時のポイント

建物の耐用年数を把握する ~法定耐用年数~

耐用年数は、その性格上、長短によって納税額に影響を及ぼす。そのため法人税法においては、恣意性を排除する目的で、「資産の種類」「構造」「用途」別に耐用年数を詳細に定め、画一的に扱うこととしている。このように税法で規定される耐用年数を「法定耐用年数」という。法定耐用年数と会計上の耐用年数は一致しないことがあるが、その差額に対しては税効果会計が適用され、繰延税金資産が計上される。

wikipediaより引用
  • RC造・SRC造  … 47年
  • S造(4mm<骨格材厚 重量鉄骨の位置づけ)… 34年
  • S造(3mm<骨格材厚≦4mm 軽量鉄骨の位置づけ) … 27年
  • 木造 … 22年

(1)築年数が耐用年数を超えている場合

耐用年数=法定耐用年数×20%
木造住宅で耐用年数を超えている場合、木造の法定耐用年数22年×20%=4年と法定耐用年数が計算される。

(2)築年数が耐用年数の一部を経過している場合

耐用年数=(法定耐用年数-経過年数)+経過年数×20%
木造住宅で10年経過している場合の耐用年数は、以下の通りである。
(木造の法定耐用年数22年-経過年数10年)+経過年数10年×20%=14年

投資用不動産購入時の融資について

不動産投資をする際に、投資用不動産の購入資金を金融機関から融資を受けることができます。ただし、住宅ローンとは審査基準が異なり、審査が厳しいのが特徴です。金利の設定も異なります。融資を受けることができれば、全額自己資金ではなく、すぐに不動産投資を開始することができ、少ない投資金額で収益を得ることができます。現金購入と違い月々の返済がありますので、空室が出た場合などのリスクは伴います。なお、売却のタイミングによっては残債が残ってしまう可能性もあります。

ローンの返済方式

ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は、毎回の「元金部分」と「利息部分」を合わせた返済額が全期間同じになるように計算されたもの。元金均等返済は、元金部分の返済を一定にする返済方法です。利息は元金残高により計算されます。「利息部分」の返済が毎回減りますので、返済の回数を重ねるごとに毎回の返済額は少なくなります。また、金利、借入金額、返済期間といった前提を同一にした場合、元利均等返済と比べると、当初の支払い負担はきつくなりますが、返済総額を抑えることができます。ただし、元利均等返済でも繰り上返済により返済総額を抑えることはできます。
個人の場合は、団体信用生命保険への加入が求められます。万一の際にも安心です。
当社は返済額が全期間同じになるように計算された元利均等返済方式をオススメします。

利回りの計算の仕方

利回りとは投資額に対して収益(リターン)がどれほどあるかを測る尺度のこと。預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合の一般的な用語です。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資においては、大きく分けて表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り(グロス)

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字。維持管理費など、不動産の保有にかかるコストを計算に入れていないため、実質的な利回りとは異なります。対象物件を絞り込む際の目安として、最初の指標になります。

表面利回り=年間収入÷物件価格×100

実質利回り(ネット)

「実質利回り」は年間の家賃収入からマンション経営にかかる諸経費・税金を差し引いて、物件価格に購入時の諸経費・税金を足したもので割った数字。諸経費や税金には管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料、固定資産税・都市計画税などがあります。

実質利回り=(年間収入-諸経費・税金)÷(物件価格+購入時の諸経費・税金)×100

キャッシュフロー=家賃収入-(借入金返済+諸経費・税金)

キャッシュフローとは、「現金の流れ」を指しますが、不動産投資では収入から諸経費や税金といった支出を差し引いて、最終的に残る現金を指します。不動産投資は賃貸経営です。いくら多くの家賃収入があっても、支出が多ければ経営はうまくいきません。

エリア選定ポイント

利回りは高い方が良いが、リスクとリターンは比例することが多いため、高利回りの物件は、空室・家賃下落などリスクも高い傾向にあり、必ずしも利回りが高いほど有利な投資とは言えません。エリアや物件により、利回りには一定の法則性があります。たとえば、エリアであれば都市中心部より郊外のほうが利回りは高い傾向にあります。

都市中心部(当社が勧めるエリア)

人口が多く、物件の供給量も豊富、資産価値も高いのが特徴。比較的、銀行融資が通りやすいのもメリットです。しかし、物件価格が高いため、利回りは低くなりがちです。稼働率は高いため空室が続くリスクは抑制できますが、競合物件も多く家賃競争の可能性もある。

郊外

人口密集地の都市中心部に比べると賃貸需要は低下します。周辺の環境や物件価値があれば空室のリスクは抑制できます。物件価格が比較的安いため、高い利回りを期待できる物件も多く、駅近など条件の良い物件は満室になりやすい傾向にあります。

確定申告について

不動産に投資して賃貸経営を行い家賃収入を得ると、1年間の家賃収入額から不動産投資にかかった経費を控除して計算し、不動産投資で得た利益に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といい、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告と白色申告の違いをいえば、青色申告の方が手間はかかりますが、必要経費として認められる科目数・金額が増加します。また所得金額から控除される金額も最高で65万円となります。青色申告特別控除のある青色申告をする方は青色申告承認申請書をご提出ください(期限:原則申告する年の3月15日まで)。

  • step1

    申告書作成のために必要な書類を集める

  • step2

    青色決算書または収支内訳書(不動産所得用)を作成する

  • step3

    確定申告書Bを作成する

  • step4

    確定申告書を税務署に提出する

  • step5

    納税または税金の還付を受ける

不動産投資を始めると、不動産経営において認められている経費を使うことができます。固定資産税・都市計画税といった税金、保険料、ローン支払い時の金利、建物の修繕費、管理委託費のほか、不動産投資にかかわる交通費、通話料、知識を得るための書籍代や打合せ飲食費、毎年の確定申告のための税理士費用など、多岐に渡ります。また、減価償却費の計算は専門知識も必要となるため、確定申告は税理士に依頼されることをすすめる。

リクシードの不動産投資物件販売方法の特徴

当社は不動産の売買だけでなく、不動産投資のコンサルティング、賃貸管理代理業務、アセットマネジメント業務を行っております。
不動産投資の成功のポイントは購入した物件・エリアも大事だが、その後のアフターが最も大事であり、入退出時における原状回復費用、修繕などの出費をいかに抑えるかが大事である。
家賃保証などのサブリース契約は空室リスク軽減になるが毎月持出し額(マイナス収支)が発生し、また原状回復費用は全てオーナー負担になっており、その負担額の算出方法は不透明であるのが現状です。そこで当社の進める不動産投資は賃貸管理にも独自のシステムを適用しております。

毎月のキャッシュフロー(税引き後収入)は プラスになる不動産のみ選定します
賃貸管理の代理業務、確定申告書時の相談、 税理士紹介を行っております
建物管理組合、建物管理会社からの総会代理手続き業務と 資料管理・報告の代行業務を行います
賃貸継承による売買については入居者が退出後、1回に限り 当社負担にて原状回復及び設備を含めたリフォーム工事を補償して実施する ※㎡あたり5,000円を補償する
販売する不動産はエリアを厳選して 当社の賃貸管理が行き届く場所に絞っております
入退出時(原状回復費用等)による オーナー様負担の軽減に努めています
保証・安心・安全を歌う、転賃借空室保証、長期一括刈り上げ保証 などのサブリリース契約に特化しない賃貸管理
充実のリフォーム工事内容、床フロアタイル張替え、クロス張替え、玄関廻り、エアコン交換、LED照明交換、給湯器交換、人感センサー設置、IHコンロ交換

こんな営業をする不動産会社には要注意!

このエリアであれば家賃収入はあまり下がる事はないでしょうから長期的に安心です。心配であればサブリース契約をオススメします
金利は変動金利ですが今まで殆ど上がってないので大丈夫です
お部屋の経年劣化による修繕費に関して あまり心配しなくて大丈夫です
45年ローンでのプラス収支提案をしてくる
※当社は原則35年ローンでプラス収支提案

確定申告により所得税還付、住民税控除が
ローン返済期間中ずっと受けられます
管理会社へ支払う毎月の管理費・修繕積立金
に関して上がらないから大丈夫です
毎月の収支をマイナスで持つ事により 節税対策・節税効果のメリットがある

オリンピック前後に売買すれば 数年後売却益が出るので今買い時です
購入して不安であれば3~4年後、
当社で買い取ります

コラム
一棟物件と区分マンション
どっちがいいの?

はじめての投資や次の投資をするとき、一棟物件に投資をするべきか、もしくは区分マンション投資(一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法のこと)を複数所有するべきか、どちらを購入すべきか悩まれている方も少なくないかと思います。
1億円の一棟物件と1,000万円の区分マンションを10戸であれば物件の価格は同じですが、それぞれどんな良さがあるのか、同じ金額なのでどちらが得なのでようか。
「一棟物件」と「区分マンション複数」を購入した場合、どのような良さがあるのか検討しましょう。

区分所有マンション投資

一棟マンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法です。 一棟買いとは違い、マンションの一区画を購入するため多大な投資資金を必要とせず、低リスクで人気エリアの駅徒歩10分圏内の物件を購入できる事が最も魅力的な点です。

メリット

 リスク分散することができる、一棟物件の場合、複数部屋を所有することになり、もし天災地変などの影響により、家賃収益を得ることが出来なくなってしまった場合、投資としての機能はなくなってしまいます。
ですが、区分マンションですと、都内各地だったり、関東県内各地に購入したりと離れた場所で所有することにより、一部屋が家賃収益を得られない状態でも他の物件は家賃収益を得ることができます。事件事故等による家賃の下落や空室のリスクヘッジにもなります。また建物を維持する為の修繕に関しては一棟物件と違い、修繕積立金として各部屋のオーナーから徴収して積立を行っており、建物管理会社が管理しているので安心です。

流動性の高さが魅力

人気エリアの駅徒歩10分圏内に購入する事が可能
例えば、区分マンションでは、価格が500万円~、利回りが10%を超える物件もあります。一棟に比べて手を出しやすい。
また、現金でも購入できるため、「手元にある資金の投資先をどこにするか」と考える人は、不動産は「金融商品より利回りが高い」「インフレに強い」という特長があり、「現金を実物資産に変えておきたい」という志向にも繋がります。

デメリット

管理会社(管理組合)によって長期修繕計画がしっかりと組立てられているかによって将来的に一時金が発生する場合があるのでマンションの規模、スケジュールメリットがあるかどうか、管理会社(管理組合)が信頼性の高い会社であるかどうかの確認が必要になります。
また取り壊し工事の必要性がある場合は4/3以上の同意が必要になり、本人の意思表示だけで解体は行えない。

一棟物件投資

一棟物件は土地の所有規模が大きいので、まとまった土地を所有できるところがメリットになり、大きな土地を所有していると言う事は担保としての恩恵も大きく、購入時の融資や売却の際も価格に有利な影響を与えます。
仮に一棟物件を解体したとしても土地が残りますので、区分マンションにはない資産価値が魅力ですが、価格面を考えると人気エリアの駅徒歩10分圏内は難しいでしょう。

メリット

収入がゼロになってしまうリスクを軽減することが出来ます。
空室がでてしまっても家賃の収入がゼロになりくい点も一棟物件の魅力です。
例えば、区分マンションの場合、所有している1部屋が空室になってしまった時点で、家賃収入がゼロになってしまいます。そうなると、毎月の管理費と修繕積立金、毎月のローン返済がのしかかります。しかし、10戸ある一棟物件を購入した場合は、1部屋が空室になっても残り9戸は家賃収入を得られるので、収入への影響は10分の1に抑えられます。

区分マンションは「0か100か」という極端な話になりますが、一棟物件はそのリスクを回避することができるのも、一つの安心材料になります。
但し、区分マンションを異なる場所に複数所有している場合は、仮に空室が出たとしても同じ場所で無い為、空室が頻繁に発生するリスクは避けられるので同じようにとらえることは一概には言えません。

デメリット

一棟物件では不人気な階や間取りも含めて全室所有することになり、満室状態の維持には工夫が必要です。また、複数部屋を所有することになり、もし天災地変などの影響により、家賃収益を得ることが出来なくなってしまった場合、投資としての機能はなくなってしまいます。

その他、物件所在地の環境変化リスクもあります。近隣企業の撤退、大学の移転によって大幅な家賃下落など、様々な場所に投資できる区分所有と比較すると、一カ所にまとめて投資する一棟ものは立地によってはリスクが集中します。他にも10年程度所有した際には大規模修繕費で大きな資金が必要になり、家賃収入に対する課税金額と実際のキャッシュフローが逆転しまうデッドクロスにさらされることもあります。

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