よくあるご質問

FAQ

購入について(主に実住)

質問
中古住宅を購入したいのですが、チェックポイントを教えてください。
中古マンションの場合、まずは築年数、施工業者、管理状況をチェックした方がよいです。とくに「マンションは管理で買え」といわれるほどで、管理会社、管理組合がしっかりしていないと、後々必要になってくる大規模修繕などの際に、費用の負担等が大きくなる場合があります。
また、一戸建ての場合には、雨漏り、水回り、シロアリの害をとくに念入りにチェックしておきたいものです。
質問
中古住宅を購入してリフォームしたいのですがどう進めればいいですか
リフォーム代を含めた費用総額の資金計画を立てることをおすすめします。
総額予算を検討したうえで、物件を探していきます。物件によって、どのくらいリフォームをかけたいか変わってくると思います。気になる物件が見つかりましたら、リフォーム業者と一緒に物件を内覧していただく事により、より具体的なお見積もりをすることができますので、資金計画がより正確になります。最終的には、複数の会社の見積もりを取り、ご検討頂ければと思います。
ご希望条件をお聞かせ頂ければ、リフォーム費用も考慮して、物件ご紹介させていただきますので、お気軽にご相談ください。
質問
物件一覧の価格欄には「税込み」表示がありませんが、消費税はかかるのですか
個人が売主の場合は、消費税はかかりませんが、売主が業者など法人の場合には消費税が課税されます。ただし、土地の売買は非課税となります。
一戸建ての売買の場合には、本体価格のうち建物部分についてのみ消費税が課税されます。例えば、3,000万円の売買物件の内訳が、土地1,000万円、建物2,000万円だとすれば、建物の2,000万円に対して消費税がかかることになります。
不動産に限らず、価格は消費税込みの総額表示が原則になっていますが、重要事項説明書や売買契約書では、その内訳を明示しなければなりません。
質問
新築か中古か迷っています。どういう基準で選んだらいいですか
一般的にはまだまだ新築が人気ですが、近年では、住みたいエリアで予算重視の中古住宅を検討する方が増えてきています。新築と中古の違いとしては、新築はまず保証面で中古よりも手厚く、10年の保証が付きます。
一方、中古は大まかに3パターン「保証なし」「3カ月の保証」「2年の保証」があります。雨漏りや不具合などの可能性はゼロではないので、安心感で選ぶなら新築が良いと言われています。
ただし、中古においても売主が業者など法人の場合の物件、ホームインスペクションや瑕疵保険(保証により異なります)などで保証を受けることはでき、購入と同時にライフスタイルに合わせたリフォームも可能です。まずは、お客様のライフスタイルに合わせて、ご予算やエリア、広さなど、希望項目をチェックすることで、自分好みのマイホームを選びましょう。
質問
マンションか一戸建てか迷っています。どういう基準で選んだらいいですか
生活スタイルによってどちらがいいのか一概に言えませんが、マンションのメリットは基本的にワンフロアなので、ご高齢の方や小さなお子様のいるご家庭でも安心して暮らすことができ、管理体制などセキュリティ面でも比較的安心といわれています。市街地周辺の立地に建つ利便性の高い物件も多く見られます。デメリットは上下階やお隣との騒音トラブルがあったり、月々の管理費・修繕費・駐車場代等が発生することなどです。
また、一戸建てのメリットは好きな間取りに建築できたり、月々の管理費や駐車場代などの費用が発生しないことです。デメリットは修繕などメンテナンスに費用が発生します。郊外の土地を選んだ場合は利便性が悪い場合もあり、さらに高齢になった際には、2階建て等不便に感じることも増えます。その他、どちらにもメリット・デメリットはあります。何を重視されるかがポイントとなります。
質問
中古の一戸建てを購入したのですが、引き渡し後に雨漏りなどがあった場合、売主に対して補修費などを請求することができますか
通常、このような事態に対処するため、売買契約書には「瑕疵担保責任」の条項が含まれています。一般的に引き渡し後一定期間内に「雨漏り」「シロアリの害」「構造上主要な部位の木部の腐食」「給排水設備の故障」などが発見された場合、売主の責任において補修することになっています。
しかし、中古物件の場合は、築年数がある程度経過していて、瑕疵があることがある程度予想されることから、契約によって売主の瑕疵担保責任が免除されている場合も少なくありません。この場合、瑕疵があったとしても原則として売主に瑕疵担保責任の請求をすることはできません。
ただし、宅地建物取引業者が売主の場合には、最低2年間は瑕疵担保責任を負わなければなりません。「瑕疵担保責任を負わない」などの買主に不利な特約は無効とされ、瑕疵を発見してから1年は責任を負うという民法の原則が適用されることになります。
質問
売地の広告を見ていると、「建築条件付」という言葉をよく見かけます。建売住宅との違いは何ですか?
建築条件付土地とは、「土地の売買契約を締結して、一定期間内に売主の指定した建築業者と建築請負契約を結ぶ」というものです。一定期間内に建築請負契約が結ばれなかったときは、その土地の売買契約は解除され、それまで支払った手付金等の売買代金は、買主に返還されます。
双方の違いを、売主側から見ると、建ててから売るか、売ってから建てるかの違いになります。当然、契約形態にも違いがあり、建売住宅は「土地付き一戸建て」として一つの売買契約になり、建築条件付売地では、土地の売買契約と建物の建築請負契約とに分かれます。
建物に関しては、建売の場合、販売する際にはすでに建築確認を取得しており、完成もしくは建築中になり、建築条件付売地の場合、土地を販売する段階では建築確認を取得しておらず、買い手が決まってから間取りなどを打ち合わせて建築に入ります。
質問
最近転職をしました。住宅ローンの利用は出来ないのでしょうか
金融機関によって審査の基準は異なります。一般的に、勤続年数3年以上からが借りられる目安と言われていますが、それより短い年数でも借りられる場合もあります。住宅ローンについては、金融機関に事前に相談を行うことができますので、弊社担当者にお気軽にご相談ください。
質問
同時に複数の不動産会社に物件紹介の依頼をしてもいいのでしょうか
複数の不動産会社で物件をお探しすることは特に問題はありませんが、各不動産会社は、不動産業者専門の不動産流通サイト「レインズ」を利用して、物件情報を登録し情報共有をしています。他社で広告されている物件でも、ご紹介できる場合が殆どです。なお、多くの不動産会社にお問い合わせをすると、その後の対応など不動産会社とのやりとりが大変になることも予想されますので、お客さまが安心して相談できる不動産会社や営業担当者を決められるのが良いかと思われます。弊社営業担当者にお任せいただければ、お客さまの満足のいくマイホーム探しのお手伝いをいたしますのでお気軽にご相談ください。
質問
買い替えを考えていますが、売却資金が全額入らないと次の購入ができません。なにか良い方法がありますか
以下の三つの方法が考えられます。
いずれの場合も、メリット、デメリットがあります。担当者とご相談のうえ最適な方法を選択するようにしてください。

(1)売却後、賃貸物件に一旦仮住まいをする。
賃料や引っ越し費用が余分にかかりますが、時間をかけてじっくり物件を探すことができます。
(2)売却・購入を同時進行させる。
購入、売却の契約を同時進行させるため、互いの引き渡し時期等の調整が必要になりますが、費用を最小限に抑えられるのがメリットです。
(3)買い替えローンやつなぎ融資を利用し、売却前に購入を済ませる。
売却代金にて完済することが前提となるので、売出価格やスケジュールの設定などに気をつけなくてはなりませんが、売却前であっても、気に入った物件が出た時点で購入できるのがメリットです。
当社の場合も提携先のつなぎ融資をご紹介できます。お気軽にご相談ください。
※つなぎ融資をご利用する場合には審査が必要です。審査結果によっては、ご利用できないことがあります。

投資用不動産について

質問
一棟物件と区分マンションどちらがいいのでしょうか
どちらにもメリット・デメリットがあります。
一棟物件の場合は物件総額が高いですが、戸数が多いため空室リスクが軽減されますが、一棟全体の管理運営は手間がかかります。
区分マンションは、高級物件は別にして物件総額は抑えられますが、空室になれば一時的に収入が途絶えるリスクがあります。
質問
新築物件と中古物件のどちらがいいのでしょうか
価格だけでなく様々なポイントを比較してみましょう。
新築は価格が高い分、最新の設備等が採用されており、耐用年数も長いため、当面のメンテナンス費用の不安がありません。長期ローンを組みやすいメリットもあります。中古はメンテナンス等の不安はありますが、新築より低コストで、すでに完成している点と賃貸付き(オーナーチェンジ物件)で購入する為、すぐに賃貸経営をはじめることができます。
質問
住宅ローンがあっても不動産投資の融資は可能ですか
能です。
住宅ローンが残っていても投資物件の融資を受けることは可能です。借入状況や年収など様々な条件があり、融資の可否や金額は物件により異なります。金融機関によっては、マイホームを所有されている方が信用される場合もあります。ただし、返済比率や残債の金額によっては不動産投資のハンデとなる可能性もあります。
質問
自己資金はいくら必要ですか
物件価格の最低1割と言われています。ただし、現在は自己資金10万円~可能な金融機関もあります。※別途諸費用は必要です。
自己資金は、不動産投資を成功させるうえでのポイントのひとつです。当然、物件購入額の中で自己資金額の比率が高いほど、その後の返済が楽になります。住宅ローンとは違い、不動産投資では物件そのものの収益を返済にあてられるのも魅力的です。
※自己資金の割合については目安であり、資産背景や状況で変化します。また融資可能額等くわしくは当社までお問い合わせください。
質問
物件選びの注意点はありますか
複数ありますので慎重に選びましょう。
物件を選ぶポイントは複数あり、価格が適性かどうか、競争力のある立地かどうか、賃貸ニーズがあるか、間取りや設備はどうか、建物の状態はどうかなど様々な角度からご検討すべきです。目標を明確にしながら、検討項目にご自身の優先順位をつけ、自己資金額などと照らし合わせながら慎重に選ぶとよいでしょう。
質問
遠隔地の物件を買ってもいいのでしょうか
問題ありませんがデメリットもあります。
遠隔地まで対象を広げることにより、物件の選択肢も増えてより良い物件を購入するチャンスが広がります。しかし、エリアによっては融資を受けにくいという問題点もあります。また、頻繁に物件を見に行くことも難しいため、信用できる管理会社をパートナーとして選ぶことが重要になります。
※当社の賃貸管理が遠隔地の場合は、実施出来ない為、オススメしておりません。
質問
築年数が古い物件の出口戦略は
土地で売る、建て直すフルリノベーションなどです。
不動産投資で出口戦略を考える際に重要なのが「その物件を次に買う人が何年のローンを組めるか」という点です。築年数が古いとその分、融資期間が短くなるため物件は売却しにくくなります。その際の考え方として、土地で売る、建て直す、フルリノベーションをするという選択肢が挙げられます。
質問
買ってはいけない物件はありますか
あります。事前調査が重要です。 購入をおすすめしない物件は存在します。空室が多い物件(賃貸ニーズのない物件)、災害リスクが高い物件、近隣に嫌悪施設などがある物件です。違法建築物件や接道がなく再建築が難しい物件もオススメはできません。事前にしっかり調べることが重要です。
質問
建物の構造は木造・鉄骨・RCのどれがいいでしょうか
それぞれに特徴があります。
コストや耐震性、耐久性など、それぞれ違いがあります。木造は低コストで自由度が高いのが特徴で、RC(鉄筋コンクリート)は建築単価が高いですが丈夫で耐久性などはアップします。鉄骨造は、コストも、耐久性も木造とRCの中間に位置すると言えます。また、税法上の法定耐用年数が違います。特徴を理解したうえでご検討ください。
質問
不動産投資のリスクには何がありますか
空室・思わぬ修繕・災害など、いくつかあります。
不動産投資最大のリスクは、収入源である家賃収入が途絶え空室が続くことです。そのため賃貸ニーズのある物件、競争力のある物件を選びましょう。その他、入居者トラブル、家賃滞納といったリスクもありますが、管理会社に委託する、家賃保証会社を利用するといったリスク回避策もあります。当社では様々なリスクを考慮して、オーナー様の立場を考え、独自の賃貸管理をしております。

売却について

質問
売る前に準備するものを教えてください。
売却相談は、あらかじめ所有不動産の詳細がわかるものを準備しておくと、相談がスムーズに進みます。
・登記済証(権利証)または登記識別情報(担当者が、所有不動産の面積や名義人を確認するために必要です。)
・分譲時のパンフレット
・土地の測量図面や建物の図面など
質問
買ったときに登記所から交付された登記済証(権利証)を紛失してしまいました。どうすればよいでしょうか
記済証(権利証)や登記識別情報をなくしてしまった場合には、次の3種類の解決方法があります。

(1)事前通知制度
この制度を利用して登記の申請をすると、申請後に法務局より登記義務者に対して、登記申請のあった旨の通知が本人限定受取郵便によってなされます。通知を受け取った登記義務者はこれに記名押印し、通知された登記の申請が真実であることを法務局に申し出ることにより初めて、それ以後の登記手続が進行することになります。

(2)本人確認情報提供制度
これは、司法書士等の資格者代理人が本人確認情報を提供することによってその不備を補い、登記の申請を可能にするものです。

(3)公証人による本人確認の認証制度
本人が公証役場へ行き、公証人に本人であることを確認した旨の書類を発行してもらうことで、登記の申請が可能となるものです。

以上、3種類の解決方法がありますが、本人確認情報を作成してもらう場合には、定められた必要書類の準備と作成に費用がかかる場合もありますので、事前に確認が必要です。
質問
売出価格はどうやって決めるのですか
「査定価格」を参考にして、お客さまが決めるケースが一般的です。お客さまから担当者へ売却プランをお伝えいただき、最終的に決定します。「希望価格」と「査定価格」に差がある場合は、担当者と十分に打ち合わせてください。
質問
不動産の査定は、電話でも可能ですか
査定価格は、基本的には「価格データ」(周辺の売り出し事例や成約事例・公示地価等)と「物件データ」(土地面積、建物面積、間取り、築年数等)を基にして算出します。より正確な査定価格を算出するためにも、電話での査定はおすすめできません。
当社では、必要な物件情報を記入するだけで、ウェブサイトから簡単に依頼できる無料査定を実施しています。
机上による査定から訪問の査定まで、お客さまのご希望に沿って査定をいたします。ぜひ、ご活用ください。 ≫≫簡単な無料査定ホームがほしい
質問
査定はどうやって行うのですか?
査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
まずは相場の把握からというお客さまには『簡易査定』をおすすめいたします。周辺の成約事例等からおおよその査定額を概算でお伝えいたします。
また、具体的にご売却をお考えのお客さまには『訪問査定』をおすすめいたします。ご所有不動産の個別要因を調査・考慮したうえでの査定額となりますので、より実勢に近いものとなります。
質問
住みながら売ることは可能ですか
可能です。中古物件の場合、ほとんどの方が住みながら売却を進めているというのが実情です。住まいを購入するときには、だれでもご自分の家具や電化製品などが、うまく納まるかどうか心配なものです。事前にご連絡のうえでお住まいをご案内させていただくことがありますが、その際には担当者が立ち会いますので、ご協力をお願いいたします。
質問
夫婦共有名義の住まいを売却したいのですが、注意すべき点を教えてください。
契約書の締結や、登記手続きに必要な書類の調印などは、原則として本人が行う必要があります。従って、双方が各手続きに立会い、実印や印鑑証明なども、それぞれ用意する必要があります。ただし、どうしても立会い等ができない場合には、代理人を立てることも可能です。
質問
売却のためには、手数料とは別に広告費などがかかりますか
原則として、手数料以外に費用はかかりません。
質問
不動産の売却時にかかる費用にはどんなものがありますか
仲介手数料、司法書士報酬料、売却にかかる税金等がございます。
仲介手数料は、仲介業者に支払う報酬です。通常は、売買価格×3.24%+64,800円(消費税込)=仲介手数料(売買価格400万円超の場合)となります。
司法書士報酬料は、所有権移転前に必要な住所変更や抵当権抹消などの手続きにかかる費用です。
売却にかかる税金については、印紙税(売買契約書に貼付する印紙代で売買金額により印紙代は異なります)、譲渡所得税・住民税(不動産を売却して得た利益に対してかかる税金)があります。
不動産の個々の事情により、その他諸々の費用が生じることもありますので、詳細は、直接ご担当者にお問い合わせください。
質問
不動産を売却した場合、確定申告が必要ですか
不動産を売却した年の翌年に、確定申告をする必要があります。年末調整をしているサラリーマンの場合も、確定申告が必要となるので注意が必要です。申告手続きを税理士に依頼してもよいのですが、税務署で申告書の書き方についての無料相談を受ければ、本人でも十分可能です。
質問
売却か賃貸に出すか悩んでいます。決め手となるポイントはありますか
現在お住まいの不動産を売却するか賃貸に出すかで悩まれている場合、今後、今の不動産に住む予定が無い場合は一般的に売却をおすすめしています。また、マンションを保有している場合、将来的に親族などが居住する可能性がある場合は不動産を賃貸に出し、お住まいとは別にマンションなどを持ち続けることも可能ですが、その場合の空室リスクや、固定資産税や修繕積立金等の負担を総合的に判断すると、赤字になる場合もあります。保有後やはり売却を行うとした場合、築年数が経過していると現在の査定金額よりも売却金額が下がることもありますので一概にどちらがいいとは言えません。
売却するのか賃貸に出すのかは、お客さまのライフプランによって変わりますので、お気軽に弊社営業担当者にご相談ください。
質問
売却前にリフォームをしたほうがいいですか
買主さまの好みの問題もありますので、一般的にはリフォームは必要ありません。購入後に買主さまが費用等負担し、リフォームをするケースが多いです。ただし、建物の状況によっては、リフォームして売る方がよい条件で売れることや、早期の売却が実現することもあります。
質問
販売価格は途中で変更できますか
販売価格の変更は可能です。物件ページの閲覧数が少ない、広告を出しているのに問い合わせが少ない、オープンハウスをやっても見学者が少ないなどの場合に、直近の近隣物件の売出価格や成約状況を考慮した上で価格を見直すケースが多いです。

不動産売買共通

質問
チラシなどに駅から徒歩○分などと表示されていますが、現地に行ってみると、もっとかかるような気がします。所要時間は、どのような規準で決めているのですか
不動産広告の所要時間は、道路距離80メートルを単純に1分として計算し、1分未満の端数は切り上げて表示しています。途中の坂道、階段、歩道橋などや、信号待ちの時間などは考慮していません。現地での確認が必要です。
質問
間取図などに表示されている略語の意味を教えてください。
1R(ワンルーム)
1K(ワンケイ)※ワンルームと違いキッチンと部屋との間に仕切がある
D(ダイニング)
L(リビング)
K(キッチン)
S(納戸・サービスルーム)
DEN(書斎)
CL(クローゼット)
WIC(ウォークインクロ-ゼット)
SIC(シューズインクローゼット)
UB(ユニットバス)
WC(トイレ)
MB(メーターボックス)
P.S(パイプスペース)
質問
最近「タワーマンション」の広告が目立ちますが、どの程度の高さを指すのでしょうか
「タワーマンション」という定義はとくにありませんが、建築基準法施行令では「高さが60メートル(概ね20階)を超える建築物」を「超高層建築物」と規定しています。一般的には、これに該当する住居用建築物をタワーマンションと呼んでいます。従って「タワーマンション」とは、高さが概ね20階以上のマンションと考えればよいでしょう。
質問
マンションの専有面積とは、どの範囲をいうのですか
マンションの面積は、通常、専有部分の面積を指します。バルコニーなどの共用部分は含まれません。物件によっては、パイプスペースやメーターボックスも専有面積に含まれる場合があります。また、カタログなどに記載されている面積(壁芯面積)は、登記簿に記載されている面積(内法面積)と比べると広くなっている点にご注意ください。壁芯とは厚みのある壁の中心線で測った面積、内法(うちのり)は壁の内側部分の面積です。
質問
仲介手数料はどのぐらい払えばよいのですか?
仲介手数料は、一般に下の計算式で求めます。(別途消費税がかかります)
売買価格の200万円以下の部分は5%
200万円を超え400万円以下の部分は4%
400万円を超える部分は3%
ただし、売買価格が400万円を超える場合は、「売買価格×3%+6万円」という速算式を用います。ここでいう売買価格とは、総額表示価格から税を抜いた価格をいいます。当社は予算に応じて手数料のご相談可能です。まずはご連絡ください。
※例外として売主が業者など、法人の場合の物件を直接購入する時は、手数料は不要になります。
質問
媒介契約にはどんな種類がありますか?
媒介契約には、専属専任媒介契約、専任媒介契約、一般媒介契約の3種類があります。

【専属専任媒介契約】
媒介を依頼した業者以外への依頼はできません。しかも依頼者が自分で買主を探した場合でも、依頼した業者の仲介で売買契約をしなければなりません。依頼を受けた業者は、契約締結日の翌日から5日以内(休業日を除く)に指定の流通機構に登録し、契約先を見つけることが義務付けられています。さらに、売却活動の状況を1週間に1回以上、文書またはメール(当社は文書のみですが、業務上は文書または電子メールです。)で依頼者に報告をしなければなりません。

【専任媒介契約】
専属専任媒介と同様に、媒介依頼は一社だけに限られますが、依頼者が自分で買主を探した場合には、その人と直接売買契約することが認められます。専任媒介の依頼を受けた業者は、7日以内(休業日を除く)に指定の流通機構へ登録し、広く他の業者にも知らせて売買の相手を早く見つけることが義務付けられています。

【一般媒介契約】
複数の業者に媒介を依頼できる制度です。依頼者が自分で買主を探した場合はその人と直接売買契約することが認められます。
質問
買い替え用のローンとはどういったものですか?
購入物件の費用とあわせて売却資金も借入れするローンのことです。
買い替えローンとは、売却価格を上回ったローン残債や売却資金(仲介手数料、印紙代、抵当権抹消費用等)を購入にかかる費用(購入物件の代金、仲介手数料、印紙代、登記費用、ローン保証料、不動産取得税等)に組み込んで借入れする住宅ローンのことです。
買い替えローンを利用して買い替えをする場合、ご自宅の価格査定をはじめ、金融機関との資金計画、売却先行か購入先行かといったスケジュール計画等、仲介会社や金融機関の担当者との綿密な打ち合わせが必要となりますので、まずはご相談ください。
質問
再建築不可の意味を教えてください。
現在家が建っているもの、現状では家を建て直すことができない土地のことをいいます。例えば、建築基準法によって「建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則、家を建てることができない」などの理由があります。

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