不動産マネジメント業 | 株式会社リクシード株式会社リクシード

不動産マネジメント業
MANAGEMENT

リクシードは不動産ポートフォリオの最適化を図ります

最終的にキャッシュが入ってくる仕組みを作ること！

不動産の種類

物件の種類は大きく分けて以下のようになります。

　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　 　　　 　　　

	区分物件	一棟物件	その他
住 宅 系	マンション (ワンルーム ファミリータイプ)	マンション	戸建賃貸
		アパート	賃貸併用社宅
		寮・社宅	シェアハウス
そ の 他	事務所	ビル	駐車場
	店舗	倉庫・工場	事業用土地
	コンドミニアム	ホテル	医療福祉施設

※コンドミニアム…リゾート地などの家具付き長期滞在型ホテル。太字は代表的な収益物件

投資用不動産購入時のポイント

建物の耐用年数を把握する ～法定耐用年数～

不動産投資における耐用年数とは、建物の使用可能年数のこと。

減価償却費の算定基準として、財務省令で定められた法定耐用年数がある。

法定耐用年数は、建物の構造、用途によって異なる算定基準で、法定耐用年数＝建物の寿命ではない。

耐用年数は素材や製造方法、使用方法などによって税法の財務省令で決められていますが、不動産も同様です。なお、財務省令に定められた耐用年数を「法定耐用期間」と言います。ここでは不動産投資の対象となる機会の多い、鉄筋コンクリート（RC）造、鉄骨造、木造の耐用年数を比較します。

(1)新築の場合
上記画像の法定耐用年数内で計算

(2)築年数が耐用年数を超えている場合

耐用年数＝法定耐用年数×20％
木造住宅で耐用年数を超えている場合、木造の法定耐用年数22年×20％＝4年の法定耐用年数と算出する。

(3)築年数が耐用年数の一部を経過している場合

耐用年数＝（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％
木造住宅で10年経過している場合の耐用年数は、以下の通りである。
（木造の法定耐用年数22年－経過年数10年）＋経過年数10年×20％＝14年

投資用不動産購入時の融資について

不動産投資をする際に、投資用不動産の購入資金を金融機関から融資を受けることができます。ただし、住宅ローンとは審査基準が異なり、審査が厳しいのが特徴です。金利の設定も異なります。融資を受けることができれば、全額自己資金ではなく、すぐに不動産投資を開始することができ、少ない投資金額で収益を得ることができます。現金購入と違い月々の返済がありますので、空室が出た場合などのリスクは伴います。なお、売却のタイミングによっては残債が残ってしまう可能性もあります。

ローンの返済方式

ローンの返済方式には「元利均等返済」と「元金均等返済」の2種類があります。元利均等返済は、毎回の「元金部分」と「利息部分」を合わせた返済額が全期間同じになるように計算されたもの。元金均等返済は、元金部分の返済を一定にする返済方法です。利息は元金残高により計算されます。「利息部分」の返済が毎回減りますので、返済の回数を重ねるごとに毎回の返済額は少なくなります。また、金利、借入金額、返済期間といった前提を同一にした場合、元利均等返済と比べると、当初の支払い負担はきつくなりますが、返済総額を抑えることができます。ただし、元利均等返済でも繰り上返済により返済総額を抑えることはできます。
個人の場合は、団体信用生命保険への加入が求められます。万一の際にも安心です。
当社は返済額が全期間同じになるように計算された元利均等返済方式をオススメします。

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利回りの計算の仕方

利回りとは投資額に対して収益（リターン）がどれほどあるかを測る尺度のこと。預貯金や債券、株式などの金融資産を運用する場合の一般的な用語です。不動産投資における利回りは、投資額に対してどれほどのリターンが得られるかを判断する指標になります。不動産投資においては、大きく分けて表面利回りと、実質利回りの2種類があります。

表面利回り（グロス）

「表面利回り」は年間の家賃収入の総額を物件価格で割り戻した数字。維持管理費など、不動産の保有にかかるコストを計算に入れていないため、実質的な利回りとは異なります。対象物件を絞り込む際の目安として、最初の指標になります。

表面利回り＝年間収入÷物件価格×100

実質利回り（ネット）

「実質利回り」は年間の家賃収入からマンション経営にかかる諸経費・税金を差し引いて、物件価格に購入時の諸経費・税金を足したもので割った数字。諸経費や税金には管理費・修繕積立金、不動産仲介手数料、固定資産税・都市計画税などがあります。

実質利回り＝（年間収入－諸経費・税金）÷（物件価格＋購入時の諸経費・税金）×100

キャッシュフロー＝家賃収入－（借入金返済＋諸経費・税金）

キャッシュフローとは、「現金の流れ」を指しますが、不動産投資では収入から諸経費や税金といった支出を差し引いて、最終的に残る現金を指します。不動産投資は賃貸経営です。いくら多くの家賃収入があっても、支出が多ければ経営はうまくいきません。

エリア選定ポイント

利回りは高い方が良いが、リスクとリターンは比例することが多いため、高利回りの物件は、空室・家賃下落などリスクも高い傾向にあり、必ずしも利回りが高いほど有利な投資とは言えません。エリアや物件により、利回りには一定の法則性があります。たとえば、エリアであれば都市中心部より郊外のほうが利回りは高い傾向にあります。

都市中心部（当社が勧めるエリア）

人口が多く、物件の供給量も豊富、資産価値も高いのが特徴。比較的、銀行融資が通りやすいのもメリットです。しかし、物件価格が高いため、利回りは低くなりがちです。稼働率は高いため空室が続くリスクは抑制できますが、競合物件も多く家賃競争の可能性もある。

郊外

人口密集地の都市中心部に比べると賃貸需要は低下します。周辺の環境や物件価値があれば空室のリスクは抑制できます。物件価格が比較的安いため、高い利回りを期待できる物件も多く、駅近など条件の良い物件は満室になりやすい傾向にあります。

確定申告について

不動産に投資して賃貸経営を行い家賃収入を得ると、1年間の家賃収入額から不動産投資にかかった経費を控除して計算し、不動産投資で得た利益に応じた税金を納める必要があります。これを確定申告といい、「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。青色申告と白色申告の違いをいえば、青色申告の方が手間はかかりますが、必要経費として認められる科目数・金額が増加します。また所得金額から控除される金額も最高で65万円となります。青色申告特別控除のある青色申告をする方は青色申告承認申請書をご提出ください（期限：原則申告する年の3月15日まで）。

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  step1

  申告書作成のために必要な書類を集める

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  step2

  青色決算書または収支内訳書（不動産所得用）を作成する

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  step3

  確定申告書Bを作成する

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  step4

  確定申告書を税務署に提出する

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  step5

  納税または税金の還付を受ける

不動産投資を始めると、不動産経営において認められている経費を使うことができます。固定資産税・都市計画税といった税金、保険料、ローン支払い時の金利、建物の修繕費、管理委託費のほか、不動産投資にかかわる交通費、通話料、知識を得るための書籍代や打合せ飲食費、毎年の確定申告のための税理士費用など、多岐に渡ります。また、減価償却費の計算は専門知識も必要となるため、確定申告は税理士に依頼されることをすすめる。

リクシードの投資用不動産販売方法の特徴

当社は不動産の売買だけでなく、不動産投資のコンサルティング、賃貸管理代理業務、アセットマネジメント業務を行っております。
不動産投資の成功のポイントは購入した物件・エリアも大事だが、その後のアフターが最も大事であり、入退出時における原状回復費用、修繕などの出費をいかに抑えるかが大事である。
家賃保証などのサブリース契約は空室リスク軽減になるが毎月持出し額（マイナス収支）が発生し、また原状回復費用は全てオーナー負担になっており、その負担額の算出方法は不透明であるのが現状です。そこで当社の進める不動産投資は賃貸管理にも独自のシステムを適用しております。

詳細は賃貸管理業のページをご覧ください

こんな営業をする不動産会社には要注意！

はじめての投資や次の投資をするとき、一棟物件に投資をするべきか、もしくは区分マンション投資（一棟のマンションのうち、一部屋や数部屋を購入し、家賃収入を得ることを目的とする投資方法のこと）を複数所有するべきか、どちらを購入すべきか悩まれている方も少なくないかと思います。
1億円の一棟物件と1,000万円の区分マンションを10戸であれば物件の価格は同じですが、それぞれどんな良さがあるのか、同じ金額なのでどちらが得なのでようか。
「一棟物件」と「区分マンション複数」を購入した場合、どのような良さがあるのか検討しましょう。

区分所有マンション投資

メリット

流動性の高さが魅力

デメリット

一棟物件投資

メリット

デメリット